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O Registro de Imóveis do Brasil (“RIB”) publicou, no dia 02 de junho de 2026, a Nota Técnica nº 1/2026 (“Nota Técnica”), orientando que a existência de alienação fiduciária em garantia, no contexto de financiamento à produção, não impede, por si só, o registro da incorporação imobiliária.

A orientação é relevante porque, em operações de financiamento da construção, é comum que o terreno e as futuras acessões sejam dados em garantia fiduciária ao banco financiador. Em alguns casos, essa estrutura vinha gerando dúvidas quanto à possibilidade de registro do memorial de incorporação enquanto o imóvel permanecesse gravado neste cenário.

Em linhas gerais, segundo o RIB, a alienação fiduciária deve ser compreendida como garantia do financiamento, e não como impedimento registral automático do memorial de incorporação, uma vez que a Lei nº 4.591/1964[1] admite o registro da incorporação mesmo na existência de ônus fiscais ou reais (exceto quando forem impeditivos de alienação) e a Lei nº 9.514/1997[2] permite que o devedor fiduciante transfira a terceiros os direitos relativos ao imóvel (desde que haja anuência expressa do credor fiduciário).

Outro ponto relevante da orientação é a aproximação entre a alienação fiduciária no financiamento à produção e a lógica historicamente aplicada às hipotecas constituídas em favor de agentes financeiros: como regra, a hipoteca firmada entre incorporadora e banco não é tratada como impedimento ao registro da incorporação; e, segundo a Nota Técnica, o mesmo raciocínio deve ser aplicado à alienação fiduciária constituída no âmbito do financiamento à produção, desde que observados os mecanismos adequados de liberação das unidades.

Em termos práticos, essa compatibilização ocorre por meio da previsão de liberação das unidades à medida que forem comercializadas, observados os termos ajustados com o credor fiduciário no âmbito do financiamento à produção[3], de modo que a unidade vendida poderá ser desligada da garantia global do financiamento e transferida ao adquirente, preservando-se a segurança do credor e a regularidade da operação.

O RIB recomenda, contudo, que os registradores observem especialmente a existência de cláusula ou instrumento prevendo a liberação das unidades, a anuência expressa do credor fiduciário, a indicação do ônus no registro da incorporação e o controle das liberações parciais.

Vale destacar que, na praxe de mercado, a garantia fiduciária do financiamento à produção costuma ser constituída após o registro da incorporação imobiliária, razão pela qual a estrutura usual não era, em si, afetada pelas dúvidas registrais que motivaram a Nota Técnica. Ainda assim, a orientação do RIB ganha relevância especialmente para situações que fogem ao fluxo padrão, como financiamentos à produção constituídos antes do registro da incorporação. Ao afastar interpretações restritivas nesses casos, a Nota Técnica amplia a previsibilidade registral e confere maior segurança jurídica a estruturas que, embora menos frequentes, também integram o espectro legítimo de financiamento imobiliário.

Acesse a íntegra da Nota Técnica:

https://drive.google.com/file/d/1mNrPXsWhX8Eirschg2kawcdzB5q_TtaE/view

Por Michelle Brito, integrante da equipe do imobiliário do NFA Advogados.

[1] A Lei nº 4.591/1964 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

[2] A Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e instituiu a alienação fiduciária de imóveis no Brasil

[3] De acordo com a Nota Técnica, a liberação das unidades costuma ser disciplinada no contrato de financiamento ou em aditivo, mediante condições pactuadas entre o incorporador e o credor fiduciário, permitindo o cancelamento parcial da garantia fiduciária em relação à unidade comercializada e, quando aplicável, a constituição de nova garantia sobre a unidade.