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Entrou em vigor o novo sistema da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB 2.0), regulamentado pela Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) através do Provimento n.º 188/2024. A atualização representa um marco na modernização das comunicações de indisponibilidade de bens no Brasil padronizando a utilização do sistema e tem como principais novidades:

1. Indisponibilidade direcionada: diferentemente do modelo anterior, onde a indisponibilidade recaía sobre todos os bens vinculados ao CPF ou CNPJ do devedor, agora será possível restringir a medida apenas sobre determinados bens. Significando, assim, menor impacto patrimonial para o devedor e maior precisão na preservação dos direitos do credor.
2. Consulta obrigatória para cartórios: todos os notários e registradores de imóveis deverão consultar diariamente o banco de dados da CNIB 2.0 para verificar as ordens de indisponibilidade e cancelamento específicas relacionadas aos imóveis sob sua responsabilidade, trazendo maior segurança, redução de riscos de fraudes ou alienações irregulares.
3. Regulamentação mais eficiente: as ordens de indisponibilidade serão enviadas diretamente pelo sistema, eliminando intermediários e otimizando o processamento. Cumprirá ao Oficial de Registro de Imóveis promover o cancelamento da ordem de indisponibilidade quando autorizada independentemente de mandado judicial. A CNIB 2.0 será gerida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), que disponibilizará manuais operacionais e padronizações técnicas.

Os titulares de direitos reais sobre bens imóveis poderão eleger um ou mais imóveis, dentro os de sua titularidade, sobre os quais pretendem que recaiam eventuais ordens de indisponibilidade. A ordem tornar-se-á sem efeito com a alteração do proprietário ou titular de direito ou com sua revogação, salvo se decorrer de constituição de propriedade resolúvel por alienação fiduciária em garantia.

Além disso, com a nova sistemática, no caso de arrematação alienação ou adjudicação, a autoridade judicial que determinou tais medidas deverá prever, expressamente, o cancelamento das demais constrições originadas de outros processos.

O provimento oferece maior previsibilidade e segurança jurídica para transações imobiliárias, beneficiando os negócios jurídicos e operações realizados com garantias reais; tende, também, a assegura maior transparência e facilitar o compliance nas operações, trazendo maior agilidade nas consultas e due diligence, alinhando-se às demandas de um setor que muitas vezes opera com alto valor envolvido e prazos apertados.

Igualmente previsto no referido provimento disposições específicas sobre o que pode ou não ser registrado ou averbado na matrícula de um imóvel após a sua indisponibilidade.

Antes de qualquer ato registral ou de averbação, os oficiais de registro de imóveis deverão obrigatoriamente consultar a base da CNIB para verificar se há alguma ordem de indisponibilidade associada ao CPF ou CNPJ do proprietário. Uma vez registrada a indisponibilidade, atos como a alienação, doação ou qualquer oneração do bem ficam impedidos, ainda que prenotados anteriormente. No entanto, outros registros ou averbações que não violem a restrição poderão ser analisados, desde que alinhados com os propósitos legais e judiciais. A consulta prévia à CNIB 2.0 será fundamental para a segurança jurídica de todas as operações.

Há exceções à regra, como os atos relacionados ao cumprimento de ordens judiciais (como leilões determinados pelo juízo ou transmissões por força de sentença) podem ser registrados, desde que respeitados os limites legais e as determinações específicas da ordem judicial.

O novo sistema marca uma transformação na gestão de ativos imobiliários, tornando-se um aliado estratégico para a proteção patrimonial e a assertividade nas negociações do setor, trazendo maior economia de recursos, sejam financeiros ou de tempo, assim como processual.

Para mais informações sobre este assunto, por favor, entre em contato com Natashe Carvalho.