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Com o objetivo de urbanizar, organizar o espaço urbano e regularizar ocupações precárias, o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, Lei Municipal nº 16.050/2014, estabeleceu as normas relativas ao desenvolvimento de Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Habitação de Mercado Popular (HMP) na Cidade de São Paulo.

Além de São Paulo, outras cidades também adotam referida política habitacional, visando ampliar o acesso à moradia digna e aos serviços públicos para a população de baixa renda, acabando por promoverem, também, a ocupação urbana planejada.

Diante do interesse social envolvido, a legislação estabelece uma série de mecanismos, incentivos econômicos, fiscais e tributários, e, inclusive, de aumento do potencial construtivo, para viabilizar a promoção da política habitacional e incentivar a participação do setor privado, tornando a aquisição de terrenos para desenvolvimento de empreendimentos de HIS e HMP uma alternativa atrativa para incorporadoras e demais players do mercado.

Apesar dos estímulos à implementação de novos projetos, a concretização de um empreendimento desta natureza requer análises específicas e bastante criteriosas a respeito dos diversos fatores que podem impactar sua viabilidade.

Em razão da valorização do solo urbano, especialmente nas cidades metropolitanas como São Paulo, as áreas de maior interesse das incorporadoras que buscam desenvolver este tipo de empreendimento estão localizadas em regiões afastadas dos centros urbanos, predominante nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS).

As áreas localizadas nas ZEIS, em sua maioria, carecem de regularizações, especialmente ambientais, registrais, cadastrais, implementação de infraestrutura urbana (rede de água, esgoto, iluminação pública), o que reflete diretamente nos desafios técnicos enfrentados pelas incorporadoras para definição de cronogramas de aprovação e execução, além da viabilidade financeira.

ESTUDOS DE VIABILIDADE E REGULARIZAÇÕES

Nestes casos é essencial a elaboração cuidadosa do contrato de venda e compra a ser firmado com o proprietário da área pretendida, notadamente — mas não exclusivamente — no que diz respeito à inclusão de condições que visam assegurar à incorporadora a possibilidade de realizar estudos de viabilidade técnica, jurídica e financeira, conforme pormenorizado abaixo:

• Estudos de viabilidade técnica: devem considerar aspectos como necessidade de mudança de uso e ocupação do solo, manejo arbóreo, presença de cursos d’água e áreas de proteção ambiental, disponibilidade de infraestrutura e de redes de água e esgoto, interface com concessionárias de serviços públicos e restrições ambientais.
• Estudos de viabilidade jurídica: visam garantir a segurança jurídica na aquisição do imóvel — a chamada due diligence imobiliária — regularidade da incorporação, análise de eventual necessidade de proceder a retificação da área, promoção de desmembramento ou unificação de lotes, identificação de eventuais parcelamentos irregulares do solo, e a necessidade de instituição de servidões para viabilizar a implantação de soluções técnicas, como por exemplo, passagem de rede de esgoto, possíveis disputas de posse, dentre outras questões identificadas no âmbito dos estudos; e
• Estudos de viabilidade financeira e de crédito: são cruciais para confirmar se o empreendimento é economicamente viável e sustentável, principalmente com objetivo de obter a aprovação do financiamento da obra junto à instituição financeira, comumente a Caixa Econômica Federal – CEF, que adota uma análise rigorosa e minuciosa da viabilidade econômico-financeira do projeto, sobretudo no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, incluindo projeções de lucro e avaliação de mercado.

DUE DILIGENCE E APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO

Muitas vezes as regularizações necessárias não podem ocorrer de forma simultânea e/ou acabam se influenciando mutuamente, razão pela qual a contratação do advogado pela incorporadora para compartilhar, por intermédio do relatório de Due Diligence o mapeamento das etapas de regularização, as estratégias para sua promoção, incluindo, por exemplo, a ordem cronológica menos onerosa e mais célere a ser adotada para início e conclusão dos procedimentos, revela-se de suma importância.

Assim, a aquisição de referidas áreas exige que profissionais especializados realizem uma auditoria jurídica imobiliária bastante aprofundada inclusive no que diz respeito à cadeia dominial do imóvel, com intuito de verificar eventuais riscos de fraude à execução e/ou contra credores, visando garantir a máxima segurança não apenas à incorporadora, mas especialmente aos adquirentes das unidades futuras e atender aos critérios de segurança da CEF, uma vez que tais adquirentes estão em condições de maior vulnerabilidade/hipossuficiência.

Sobre esse aspecto, após conclusão dos estudos e aprovação do projeto, a incorporadora apresentará a documentação à CEF para aprovação do financiamento à construção mediante a análise minuciosa jurídica, de engenharia, trabalho social, risco, conformidade e alçada.

Caso sejam identificados passivos sem a devida apresentação das medidas mitigatórias, a CEF formulará exigências adicionais, de modo que um relatório de Due Diligence completo e bem estruturado, além da implementação de regularizações por meio de procedimentos tecnicamente seguros, se torna essencial para viabilizar o cumprimento das referidas exigências com maior celeridade e menor complexidade, sem impactar no cronograma do projeto.

Imprescindível, portanto, que a aquisição de área para desenvolvimento de empreendimentos de HIS e HMP seja acompanhada por profissionais especializados e capacitados para identificar todos os aspectos necessários para garantir a segurança jurídica da aquisição, incluindo a elaboração de relatórios que tenham o condão de atestar a existência ou não de óbices e/ou elementos jurídicos registrários intransponíveis capazes de impedir ou colocar em risco a aquisição pretendida.

Texto produzido por Maria Rita Mendonça e Souza e Mariana Giraldes, integrantes da equipe do imobiliário do NFA Advogados.

Para mais informações sobre este assunto, por favor, entre em contato através da chave: imobiliario@negraoferrari.com.br.