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Em importante decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a qual reforça a segurança jurídica nas aquisições de imóveis por hasta pública e delimita de forma clara os contornos da responsabilidade tributária do arrematante.

No processo n.º1000971-76.2024.8.26.0470, a Vara Única da Comarca de Porangaba/SP reconheceu que o arrematante de imóvel adquirido em leilão não pode ser responsabilizado por tributos lançados antes da data da arrematação, mesmo que os débitos estejam vinculados ao próprio imóvel.

Após adquirirem um imóvel em hasta pública em 17/02/2022, os arrematantes foram impedidos pela municipalidade de obter guia para pagamento apenas dos tributos incidentes após a aquisição.

O Município exigiu o pagamento integral de débitos de IPTU dos exercícios de 2017 a 2022, anteriores à arrematação, como condição para emissão de certidão negativa de débitos.

A discussão central girou em torno do alcance do art. 130 do Código Tributário Nacional, que trata da responsabilidade tributária na alienação de bens imóveis.

O caput do artigo 130 do CTN estabelece que, nos casos de transmissão de bens imóveis, os créditos tributários relativos a impostos como o IPTU sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Entretanto, o parágrafo único do mesmo artigo estabelece importante exceção:

“No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.”

Ou seja, na arrematação judicial, os débitos tributários que recaem sobre o imóvel devem ser quitados com os recursos obtidos no leilão e não transferidos ao arrematante.

Ao julgar o caso, o magistrado afirmou expressamente: “Assiste razão ao impetrante, na medida em que o adquirente não pode ser responsabilizado pelo pagamento dos débitos tributários relativos a fatos imponíveis ocorridos em momento anterior à realização da hasta pública.”

A decisão está em conformidade com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.134, com repercussão nacional:

“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”

Esse entendimento reforça a ideia de que a arrematação judicial é forma originária de aquisição, rompendo com vínculos anteriores do bem, inclusive dívidas tributárias, salvo se essas forem quitadas com o produto do leilão.

Com base nesse entendimento, foram declarados inexigíveis os débitos tributários anteriores à arrematação, e a municipalidade foi compelida a:

• Emitir certidão negativa de débitos relativos ao imóvel;
• Abster-se de negativar o nome dos arrematantes em razão de tais débitos;
• Transferir a responsabilidade dos tributos à esfera competente (eventualmente o antigo proprietário ou o valor arrecadado em leilão).

A decisão representa relevante precedente para arrematantes de imóveis em execuções judiciais e contribui para afastar práticas administrativas indevidas por parte dos entes tributantes.