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A Secretaria Municipal das Subprefeituras de São Paulo publicou recentemente a Portaria SMSUB nº 41/2026, que disciplina o procedimento de fiscalização aplicável aos empreendimentos licenciados com unidades de Habitação de Interesse Social (HIS-1 e HIS-2) e Habitação de Mercado Popular (HMP), no que diz respeito à obrigação de publicidade ostensiva dessas tipologias. A norma vem regulamentar o §4º do artigo 9º do Decreto Municipal nº 63.130/2024, dispositivo acrescido pelo Decreto nº 64.244/2025, que já impunha o dever de dar publicidade às unidades HIS e HMP nos materiais de divulgação dos empreendimentos.

O que caracteriza o descumprimento: a Portaria define como irregular a ausência das informações sobre as unidades HIS-1, HIS-2 e HMP e das respectivas faixas de renda em qualquer material de divulgação do empreendimento, sejam pranchas técnicas, cartazes ou stands de vendas. Os critérios poderão ser complementados posteriormente pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) e pela Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB).

O rito fiscalizatório: identificada a irregularidade, a Supervisão de Fiscalização da Subprefeitura deverá lavrar Auto de Notificação no Sistema de Gerenciamento da Fiscalização (SGF) e instaurar processo administrativo no Sistema Eletrônico de Informações (SEI), instruído com registro fotográfico e demais elementos probatórios. O processo segue, de forma simultânea, para dois órgãos: à SMUL, para análise de eventual aplicação de sanções urbanísticas, incluindo suspensão, cassação ou anulação de documentos de controle edilício; e à SEHAB, para apuração de possível desvio de destinação das unidades sociais e aplicação das penalidades previstas no Decreto nº 63.130/2024. Concluída a atuação de cada órgão, a Subprefeitura deverá ser comunicada para dar continuidade à ação fiscalizatória.

Atenção para incorporadores e gestores de projetos: até a publicação desta Portaria, a obrigação de publicidade ostensiva existia no plano normativo, mas o procedimento para sua exigência não estava codificado, o que tornava a fiscalização dependente da iniciativa de cada Subprefeitura. Com o rito agora estabelecido, a tendência é de maior uniformidade na atuação das 32 Subprefeituras do município e de aumento efetivo do risco de autuação para empreendimentos que não identifiquem corretamente suas unidades sociais nos materiais de venda. Recomenda-se a revisão dos materiais publicitários e das plantas de stands, verificando a conformidade com os requisitos do §2º do art. 9º do Decreto nº 63.130/2024, antes que as Subprefeituras iniciem diligências com base no novo rito.

Por Esther Carvalho, integrante da equipe de Direito Imobiliário do NFA Advogados.