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Com a publicação do Decreto nº 63.130/2024 (“Decreto”), novas regras passaram a valer para a comercialização de unidades de Habitação de Interesse Social (“HIS”) e Habitação de Mercado Popular (“HMP”). Agora, os imóveis só podem ser vendidos para pessoas enquadradas na faixa de renda estipulada ou, alternativamente, para investidores, desde que o objetivo da comercialização seja a destinação para locação social, situação em que deverá ser realizada a correspondente averbação na matrícula imobiliária. Além disso, o Decreto prevê multas para quem descumprir as diretrizes nele previstas.

Anteriormente, este escritório elaborou material explicativo acerca das alterações introduzidas pela nova regulamentação, abordando, entre outros temas, os critérios de enquadramento de renda, questões atinentes à locação social e demais aspectos relevantes. Se ainda não teve acesso a esse conteúdo, você pode acessá-lo por aqui: eBook | O Novo Plano Diretor e seus reflexos na comercialização de unidades HIS e HMP

Após a publicação do Decreto, surgiram diversas repercussões jurídicas, valendo destacar, inicialmente, a discussão pelos Oficiais de Registro de Imóveis de São Paulo/SP acerca do registro das alienações de imóveis para adquirentes fora do enquadramento das faixas de renda.

Um exemplo disso ocorreu em um processo de suscitação de dúvida, no qual o 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP recusou o registro de um contrato de compra e venda, alegando o não cumprimento do requisito de renda. A incorporadora que suscitou a dúvida questionou a exigência dessa fiscalização, uma vez que, em seu entendimento, seria uma competência da Prefeitura. O Juízo responsável, ao analisar a questão, decidiu de forma favorável à incorporadora, reforçando que eventuais sanções devem ser tratadas na esfera administrativa.

Recentemente, o Ministério Público do Estado de São Paulo (“MPSP”) ingressou com uma Ação Civil Pública (“ACP”) contra o Município de São Paulo/SP (“Municipalidade”), objetivando, sucintamente, a investigação e penalização das incorporadoras que receberam incentivos do programa HIS/HMP e a suspensão da liberação de novos alvarás para empreendimentos dentro dessa política habitacional, até que sejam garantidas as medidas necessárias.

Em março deste ano, na sentença proferida na ACP, o Juízo 11ª Vara da Fazenda Pública determinou, em termos práticos, a continuidade da política pública vigente, garantindo sua aplicação, e reforçou a responsabilidade da Municipalidade em promover transparência nos procedimentos administrativos de fiscalização e tornar públicas as informações sobre os imóveis vinculados ao programa.

Porém, vale mencionar que a efetiva consolidação do teor da sentença da ACP, neste momento, está sujeita à alteração, a depender do julgamento dos embargos de declaração opostos pelo MPSP e pela Municipalidade, e da possibilidade de interposição de recurso de apelação.

Embora a ACP ainda não tenha tido um desfecho definitivo, como desdobramentos da sua propositura, destacam-se os seguintes eventos:

• vários empreendimentos passaram a ser autuados pela Municipalidade;
• o Centro Brasileiro de Análise e Planejamento – Cebrap, em parceria com a Fundação Tide Setubal, divulgou, também no início do mês de março deste ano, os dois primeiros cadernos da pesquisa “Monitoramento da Produção de Habitação de Interesse Social por Atores Privados em São Paulo”, avaliando a efetividade da política de HIS adotada pela Cidade de São Paulo/SP; e
• no início deste mês de abril, a Câmara Municipal de São Paulo aprovou a abertura de uma CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) para fiscalização da produção e comercialização de empreendimentos HIS.

Diante desse cenário, fica claro que as incorporadoras e investidores devem adotar todas as medidas para assegurar o cumprimento das regras relacionadas no Decreto, pois são diversos os campos em que a eficiência da política de HIS/HMP e o desvio da finalidade por parte das incorporadoras e dos investidores estão sendo fiscalizados.

Especialmente sob o aspecto contratual, entendemos que há cautelas a serem adotadas pelas incorporadoras desde a negociação com permutantes de áreas adquiridas para implantação de empreendimentos imobiliários HIS e/ou HMP, até a efetiva transferência das unidades imobiliárias aos terceiros adquirentes, os quais, se enquadrados como investidores, devem se recordar da obrigação legal de destiná-las à locação social.

A adoção de medidas preventivas não só reduz riscos legais, como também fortalece a posição das incorporadoras e dos investidores em eventuais disputas administrativas ou judiciais.

O NFA segue acompanhando todos os desdobramentos desse tema e está à disposição para esclarecer dúvidas ou traçar estratégias conforme necessário.

Por Esther Carvalho e Michelle Brito Santos, integrantes da equipe de Direito Imobiliário do NFA Advogados.