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Os REsp nº 2.155.886 e nº 2.154.187, oriundos do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, deram origem à controvérsia afetada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, tendo como objeto decisões da Corte paulista que afastaram a aplicação do Tema 1.095, aplicando o Código de Defesa do Consumidor e autorizando a retenção de parcelas pagas entre 10% e 20%.

Em ambos os casos, o TJSP decidiu que, nos contratos em que o adquirente não foi constituído em mora pelo credor fiduciário, não se aplica a Lei nº 9.514/1997. Nessa hipótese, entendeu-se cabível a aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente possibilidade de restituição parcial dos valores pagos pelo devedor.

Ao chegarem à Corte Cidadã, ambos os recursos foram submetidos à análise do Presidente da Comissão Gestora de Precedentes, Ministro Rogério Schietti Cruz, que destacou a existência de cerca de 32 acórdãos e 1.290 decisões monocráticas sobre a matéria em debate, evidenciando um relevante acervo de recursos especiais e agravos em recursos especiais envolvendo a mesma controvérsia.

Nesse contexto, o Ministro Relator Marco Buzzi, em seu voto condutor, colacionou diversos precedentes das Terceira e Quarta Turmas do STJ, os quais convergem para o mesmo entendimento jurídico, segundo o qual, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura-se a quebra antecipada do contrato (anticipatory breach), sendo aplicáveis os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Ressaltou a maturidade da temática em exame, afirmando que a matéria já foi suficientemente discutida e examinada por todos os Ministros que compõem a Segunda Seção. Por isso, concluiu que a afetação da controvérsia ao rito dos recursos repetitivos atende ao princípio da efetividade da Justiça e aos objetivos da sistemática do art. 1.036 do CPC/2015.

Em seu voto, delimitou a controvérsia nos seguintes termos:

PROPOSTA DE AFETAÇÃO AO RITO DOS REPETITIVOS. DEFINIÇÃO DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE, SEM QUE TENHA OCORRIDO A SUA CONSTITUIÇÃO EM MORA.

1. Delimitação da controvérsia:

1.1. Definir a legislação aplicável para situações de resolução de contratos de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, por desistência do adquirente, sem que tenha ocorrido a sua constituição em mora.

2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 CPC/2015.

Por fim, determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e agravos em recurso especial em trâmite nos Tribunais e/ou no STJ que versem sobre idêntica questão jurídica. Também determinou a ciência às entidades interessadas, facultando-lhes a atuação nos autos na qualidade de amici curiae, como a Federação Brasileira de Bancos (FEBRABAN), o Banco Central do Brasil (BACEN), a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) e o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC).

Os recursos passam agora a tramitar sob o rito dos repetitivos, e o julgamento pela Segunda Seção será designado após as manifestações das partes e a adoção das providências cabíveis, como a realização de audiências públicas e a promoção de debates técnicos sobre o tema. Trata-se de controvérsia de elevada importância para a uniformização do entendimento no âmbito do STJ, visando prevenir a sobrecarga da Corte com demandas repetitivas já pacificadas pelas Turmas de Direito Privado.

Texto produzido por Ryan Floriano Neves.

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