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O Superior Tribunal de Justiça no REsp n.º1.914.902 – SP (2021/0003778-1)[1], em decisão sobre a responsabilidade tributária em arrematações judiciais, reafirmou princípios importantes para a proteção dos arrematantes em leilões judiciais, estabelecendo que o arrematante não deve responder por débitos tributários anteriores à arrematação do bem.

A tese firmada pela Primeira Seção do STJ no Tema 1.134 foi de que “diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”

A seguir, apresentamos os principais pontos dessa decisão:

1. Inexistência de responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários anteriores ao leilão

Conforme o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), a responsabilidade pelos débitos tributários que incidam sobre o imóvel não é transferida ao arrematante. No caso de aquisição em hasta pública, os tributos devidos até a data da arrematação sub-rogam-se no preço do bem, sendo inválida qualquer previsão em edital que atribua ao arrematante a obrigação de quitar débitos anteriores.

Essa norma impede que o arrematante herde dívidas passadas do imóvel, proporcionando segurança jurídica e proteção ao adquirente, que recebe o imóvel livre de obrigações fiscais preexistentes.

2. Característica da aquisição judicial como origem da inexistência de responsabilidade tributária

A decisão apoia-se no entendimento de que a aquisição em hasta pública ocorre de forma originária, e não derivada, o que implica que o bem passa ao arrematante sem vínculos com o antigo proprietário e seus débitos.

O STJ destacou que a previsão do edital de leilão, que muitas vezes atribui ao arrematante essa responsabilidade, contraria o CTN e não altera a sub-rogação do crédito no preço do imóvel.

Já na aquisição comum, os débitos tributários associados ao imóvel poderiam ser transferidos ao comprador. Em contraste, na alienação judicial, como não há relação direta entre o antigo proprietário e o arrematante, o STJ entende que o imóvel é incorporado ao patrimônio do adquirente sem ônus tributários.

3. Modulação dos efeitos da decisão

Com o intuito de proteger a segurança jurídica, o STJ aplicou a modulação dos efeitos da decisão.

A nova interpretação aplica-se apenas aos leilões cujos editais sejam publicados após a data da decisão, ou seja, após a publicação da ata de julgamento do Tema 1134.

Editais anteriores a essa data seguem a jurisprudência vigente à época, evitando retroatividade e respeitando expectativas legítimas dos adquirentes anteriores.

Essa modulação assegura maior previsibilidade aos envolvidos em processos de arrematação e fortalece a confiança no mercado de imóveis leiloados, promovendo a circulação de bens com maior segurança jurídica para os novos proprietários.

4. Efeitos no mercado imobiliário e no direito tributário

A decisão fortalece o mercado de arrematações judiciais ao clarificar que imóveis adquiridos nesses termos estão livres de ônus fiscais preexistentes. Com isso, é esperado um aumento na participação de compradores, impulsionando a liquidez e segurança no mercado de imóveis arrematados em leilões judiciais.

Ao assegurar que o arrematante não responde por débitos fiscais anteriores à arrematação, o STJ reforça os princípios de segurança jurídica, legalidade e proteção ao adquirente, incentivando um mercado de arrematações mais seguro e atrativo para investidores e compradores.

Assim, o STJ busca alinhar a prática dos leilões judiciais ao objetivo de recuperação fiscal sem prejudicar o arrematante com obrigações retroativas. Essa interpretação promove um ambiente mais seguro eliminando o risco de que o arrematante arque com passivos ocultos, incentivando também o crédito.

Instituições financeiras podem considerar essa garantia ao financiar a compra de imóveis em leilão, sabendo que o bem adquirido estará livre de ônus fiscais anteriores. Esse fator é relevante para o setor bancário e facilita o financiamento de imóveis arrematados.

Estamos à disposição para esclarecer dúvidas e oferecer suporte para entender como essa decisão pode impactar suas operações e negócios no setor de arrematações judiciais.

 

[1] Link abaixo.