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Com o advento da Lei n.º 14.711/2023 (Marco das Garantias), uma das alterações relevantes foi a redação dada ao §2º do artigo 27 da Lei n.º 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária), que prevê a realização de um segundo leilão do imóvel alienado fiduciariamente em caso de fracasso do primeiro leilão extrajudicial. A nova redação exige que o valor mínimo do lance corresponda a pelo menos metade do valor de avaliação do bem, vedando a arrematação por preço vil.

A recente decisão, proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento dos embargos de declaração no REsp 2096465/SP, reforça esse entendimento ao decidir que o abuso de direito e o enriquecimento sem causa (art. 187 e 884 do Código Civil) já determinavam o combate à prática de arrematações por valores ínfimos, mesmo antes da vigência da Lei 14.711/2023.

Um aspecto inovador deste novo julgamento nos aclaratórios foi a adoção de uma medida intermediária: a complementação do preço ofertado pelo arrematante, ao invés da anulação total da arrematação. Essa solução foi considerada mais adequada, dado que o arrematante já detinha a posse do bem desde 2020 e vinha exercendo atividades no imóvel e a alternativa definida da decisão preserva a celeridade da execução e a boa-fé daquele que arrematou o imóvel.

O Ministro Relator, Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou a necessidade de proteção do arrematante de boa-fé, ressaltando que o objetivo principal da execução extrajudicial é a satisfação do credor, reafirmando que a execução deve se dar da forma menos gravosa para o devedor, conforme previsto no art. 805 do CPC.

Em breve síntese, o acórdão estabelece que, quando verificado um vício no valor da arrematação, é possível que o arrematante seja intimado para complementar o valor ofertado, ajustando-o para pelo menos 50% do valor de avaliação do imóvel, corrigido monetariamente. Essa medida evita a nulidade da arrematação, assegura a regularidade do processo e traz maior segurança jurídica para os processos de alienação fiduciária e para os arrematantes.

Essa decisão é um marco importante na jurisprudência do STJ e, além de demonstrar a aplicação dos princípios gerais do direito, confere alternativa adicional à consolidação do entendimento ratificado pela Lei 14.711/2023.