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A tokenização imobiliária no Brasil ganhou mais um capítulo. O que começou como disputa regulatória chegou, agora, a um desfecho judicial relevante: em primeira instância, por sentença de mérito, foi declarada a nulidade da Resolução COFECI n.º 1.551/2025 — e de eventuais atos praticados com base nela.

Publicada em 14 de agosto de 2025, a Resolução COFECI n.º 1.551/2025 pretendia instituir o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais, disciplinando o credenciamento e o funcionamento das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e dos Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs). Buscava, em essência, criar um ecossistema digital completo para as transações imobiliárias digitais, incluindo regras sobre smart contracts, garantias sobre tokens e um regime autônomo de transmissão de direitos imobiliários em ambiente digital.

Como reação à publicação, a ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico) ajuizou ação ordinária pedindo a sua suspensão imediata e a declaração de nulidade. Em outubro de 2025, foi deferida tutela de urgência pleiteada para suspender imediatamente todos os efeitos da referida resolução. Embora o COFECI tenha recorrido, a liminar foi mantida pelo TRF da 1ª Região.

Em sentença recém-publicada, diante da relevância do tema e urgência manifestada pelas partes, considerando, ainda, tratar-se matéria unicamente de direito, houve o julgamento antecipado de mérito da ação que se assentou em três pilares: i) a incompetência normativa do COFECI, cujas atribuições se restringem à disciplina ética e técnica da profissão de corretor de imóveis; (ii) a usurpação de competências institucionais da União, do CNJ e do Banco Central; e (iii) o risco estrutural à segurança jurídica, dado que a norma criava um sistema paralelo de transmissão de propriedade sem amparo legal.

Na prática, a decisão reafirma que somente o sistema registral oficial — operado pelo ONR sob fiscalização do CNJ — produz efeitos jurídicos sobre a titularidade de bens imóveis, incluindo qualquer operação envolvendo ativos digitais lastreados em imóveis. O credenciamento de plataformas para transações imobiliárias digitais com tokens também cabe ao ONR, não ao COFECI. Segundo a decisão, além da resolução, os atos eventualmente praticados com base nela são igualmente nulos. Da sentença ainda cabe recurso.

A sentença consolida, no plano judicial, um movimento que já vinha se desenvolvendo em atos de algumas Corregedorias estaduais: a tokenização imobiliária, tal como estruturada até aqui, não produz efeitos jurídicos sobre a titularidade de imóveis — como já se verificou, por exemplo, no Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul e Espírito Santo.

Em São Paulo, por exemplo, foi publicado o Provimento 54/2025 pela Corregedoria Geral da Justiça (CGJ-SP) determinando que os Oficiais de Registro de Imóveis não podem realizar anotações, averbações ou registros que vinculem matrículas imobiliárias a tokens digitais ou representações em blockchain.

Ainda que a tokenização de ativos imobiliários seja uma tendência que nosso ordenamento deverá absorver — sobretudo pelo potencial de redução de custos de transação e ampliação do acesso a investimentos no setor —, ela permanece sem regulação específica no Brasil, mantendo o mercado em um cenário de risco jurídico até que haja uma regulamentação adequada por meio de iniciativa legislativa federal.

Para mais informações sobre este assunto, por favor, entre em contato com Natashe Carvalho.