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O Recurso Especial é originário de ação de apuração e restituição de valores proposta em face de Instituição Financeira, na qual o juízo de primeira instância julgou procedente o pedido para determinar a devolução da quantia obtida com a venda do imóvel que excedesse o valor da dívida, mesmo após a consolidação definitiva da propriedade e realização dos leilões obrigatórios sem arrematantes.

O Tribunal de Justiça manteve a sentença,  sob o fundamento de que, embora os dois primeiros leilões tenham sido frustrados, o imóvel foi posteriormente arrematado em um terceiro leilão por valor superior à dívida, devendo, assim, o excedente ser restituído ao devedor fiduciante, vez que os leilões foram realizados antes da Lei n. 14.711/2023, que alterou da Lei n. 9.514/1997, concluindo que: “embora o segundo leilão não tenha sido exitoso, nem sequer houve lance e, portanto, não incidiria o § 5º do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

Contra essa decisão, foi interposto Recurso Especial, no qual a Instituição Financeira sustentou que a dívida foi extinta com base na consolidação plena da propriedade, conforme previsão do art. 27, §5º, da Lei n.º 9.514/97, o que a exoneraria da obrigação de devolver qualquer valor remanescente ao devedor fiduciante, vez que não houve leilão positivo em decorrência do procedimento especial.

Ao enfrentar o mérito da questão, o Ministro Relator João Otávio de Noronha, afirmou que o entendimento tomado pelo Tribunal de Justiça Estadual estava em divergência com o posicionamento da atual jurisprudência do STJ, uma vez que, consolidada definitivamente a propriedade em favor do credor fiduciário, qualquer ato de alienação posterior realizado pelo credor não confere direito ao devedor fiduciante de ressarcimento de valores a maior em razão da dívida inadimplida.

Nos termos do relator, “isso se deve ao fato de que, com a frustração do segundo leilão, ainda que não haja lance, a dívida é extinta de forma compulsória, exonerando as partes de suas obrigações [1]”. Tal entendimento já se encontra pacificado entre os membros de ambas as Turmas de Direito Privado do colendo STJ, citando precedentes como o AgInt no AREsp n. 2.441.790/SP; AgInt no AgInt no REsp n. 1.861.293/SP; e REsp n. 1.654.112/SP.

Desta feita, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), novamente reafirma sua jurisprudência ao dar interpretação ao art. 27, §5º, da Lei 9.514/97 conforme preceito legal determinado pelo legislador federal, não havendo divergência sobre sua aplicação aos casos de frustração dos leilões obrigatórios.

Segundo o relator, tal “entendimento, inclusive, foi adotado na atual redação do § 5º do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, com redação dada pela Lei n. 14.711/2023, que prevê que o credor fica dispensado de entregar ao devedor a importância que sobejar [2]”, ressaltando que a intenção do legislador é garantir que o imóvel dado em garantia do crédito solva a dívida inadimplida, a fim de evitar o prejuízo do credor fiduciário, não configurando enriquecimento ilícito.

Neste sentido, a nova redação dada ao §5º do artigo 27 da Lei 9.514/97 prevê expressamente que o credor fiduciário “ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o §4º [3]” do mesmo artigo. Assim, o entendimento do STJ dando interpretação conforme a redação positivada, reafirma seu compromisso com a pacificação de controversas que muitas vezes distorcem o letramento legal e a intenção do legislador.

Conclui-se, portanto, que o entendimento consolidado pelo STJ se alinha aos propósitos da execução extrajudicial disciplinada pela Lei nº 9.514/97, uma vez que preserva o objetivo primordial da norma e da constituição da garantia real por meio da alienação fiduciária: Assegurar ao credor fiduciário o efetivo recebimento do crédito concedido e não adimplido pelo devedor., vez que, houve assinatura do contrato, trazendo segurança jurídica nas operações financeiras e ao mercado imobiliário.

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Texto produzido por Caio Cortes e Ryan Floriano Neves.