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No julgamento dos EAREsp nº 2.422.743/BA (Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 03/09/2026, DJEN 11/09/2026), a Segunda Seção resolveu a divergência entre a Terceira e a Quarta Turmas, sobre a responsabilidade de instituições financeiras por atrasos e problemas em empreendimentos imobiliários.

O caso teve origem em ação de resolução contratual cumulada com pedidos indenizatórios, ajuizada por adquirentes devido ao atraso na entrega de uma unidade imobiliária. A instituição financeira havia concedido financiamento à incorporação, constituído garantias hipotecárias e recebido cessão fiduciária de recebíveis. Também recebia diretamente os pagamentos dos adquirentes e acompanhava a evolução da obra para liberar os recursos. As instâncias ordinárias entenderam que essas circunstâncias caracterizavam atuação como “agente executor e fiscalizador” e justificavam a responsabilidade solidária da instituição na cadeia de consumo.

Ao examinar a divergência entre as Turmas de Direito Privado, a Segunda Seção fez prevalecer a orientação firmada pela Quarta Turma, a qual entende que a natureza da atuação da instituição financeira deve ser aferida a partir das obrigações efetivamente assumidas e de sua participação concreta no empreendimento. A concessão de crédito, a constituição de garantias, o recebimento de valores cedidos fiduciariamente e o acompanhamento periódico da evolução física da obra não transformam, isoladamente, o financiador em incorporador, construtor ou executor do empreendimento.

O principal fundamento legal foi o art. 31-A, §12, da Lei nº 4.591/1964. O dispositivo estabelece que a contratação de financiamento e a constituição de garantias — inclusive mediante transmissão da propriedade fiduciária sobre unidades imobiliárias e cessão plena ou fiduciária de direitos creditórios decorrentes da comercialização — não transferem ao credor as obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, que permanecem responsáveis pelos deveres que lhes são próprios.

A Relatora também destacou o art. 265 do Código Civil, segundo o qual, a solidariedade não se presume, resultando da lei ou da vontade das partes. Assim, não basta invocar genericamente a cadeia de consumo ou o benefício econômico decorrente do recebimento dos pagamentos. É necessário identificar fundamento legal ou contratual que atribua à instituição financeira responsabilidade pela construção, pela entrega da unidade ou pelos vícios alegados.

O voto distinguiu a fiscalização financeira da ingerência na execução da obra. Condicionar a liberação das parcelas do empréstimo à evolução do empreendimento é um mecanismo legítimo para acompanhar a aplicação dos recursos e proteger a garantia. O desvio de finalidade ou a paralisação da obra pode comprometer o crédito e a garantia fiduciária. Esse acompanhamento, porém, não equivale, por si só, à direção técnica da construção, à escolha de materiais ou à definição do projeto.

O acórdão diferencia, assim, duas formas de atuação. O agente financeiro em sentido estrito concede o financiamento e acompanha a aplicação dos recursos sem interferir na execução da obra; nessa hipótese, não responde por vícios construtivos ou atrasos imputáveis à construtora ou à incorporadora. Já quando a instituição atua efetivamente como coexecutora, interfere na execução ou assume obrigações específicas relacionadas ao empreendimento, sua legitimidade e eventual responsabilidade devem ser avaliadas conforme as circunstâncias concretas.

A decisão não estabelece uma imunidade geral das instituições financeiras em demandas imobiliárias. O próprio voto ressalva situações em que haja previsão contratual expressa de assunção de responsabilidades ou atuação que ultrapasse a função estritamente financeira. Isso também vale quando atua como executor de políticas públicas habitacionais de baixa renda, por exemplo escolhendo a construtora ou respondendo pelo projeto.

Embora o julgamento não tenha seguido o rito dos recursos repetitivos, a resolução unânime da divergência pela Segunda Seção confere ao precedente forte peso uniformizador.

Na perspectiva contenciosa, o precedente fortalece a tese de ilegitimidade passiva nas demandas que envolvam atraso na entrega, vícios construtivos, paralisação da obra ou descumprimento de obrigações da incorporadora, quando a instituição financeira atua exclusivamente como financiadora. Afasta-se, assim, a presunção de responsabilidade solidária fundada exclusivamente na fiscalização do empreendimento, no controle dos desembolsos ou no recebimento de créditos cedidos fiduciariamente.

A aplicação desse entendimento exige a análise dos instrumentos de financiamento e garantia, dos contratos de cessão de recebíveis e das atribuições de cada participante da operação. Nesse contexto, é essencial demonstrar que eventuais vistorias e medições se destinavam ao acompanhamento da aplicação dos recursos e à preservação das garantias, sem ingerência na execução da obra.

O precedente assume especial relevância para as operações estruturadas de financiamento à construção e de mercado de capitais, envolvendo instituições financeiras, companhias hipotecárias, securitizadoras e fundos de investimento. Nessas estruturas, o acompanhamento da evolução física do empreendimento, o condicionamento dos desembolsos ao cumprimento de etapas da obra e a centralização dos recebíveis constituem mecanismos de proteção do crédito que não implicam na participação da incorporação ou da responsabilidade pela qualidade e pelo prazo da entrega do empreendimento.

A decisão, portanto, reforça a distinção entre a atuação como provedor de capital ou titular de garantias e as atividades próprias da incorporadora e da construtora, devendo a responsabilidade de cada participante ser aferida conforme sua posição jurídica e as obrigações efetivamente assumidas.

Acesse a íntegra do Acórdão: EAREsp nº 2.422.743/BA

Para mais informações sobre este assunto, por favor, entrar em contato com Ryan Neves (ryan.neves@negraoferrari.com.br) e Caroline Guedes (caroline.guedes@negraoferrari.com.br).