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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, no julgamento do AgInt no AREsp 1.601.985/RS, que a Súmula 308 do STJ não se aplica aos casos de alienação fiduciária. A decisão evidencia a importância da atenção redobrada por parte do comprador de um imóvel antes da formalização do negócio, sobretudo quando o imóvel está vinculado a garantias reais como hipoteca e alienação fiduciária.

O caso reforça a importância de que uma auditoria jurídica imobiliária bem conduzida é essencial para evitar surpresas desagradáveis e proteger os interesses do adquirente.

Hipoteca x Alienação Fiduciária: qual a diferença?

Embora ambos os institutos sirvam como garantias reais em negócios imobiliários, suas estruturas jurídicas e efeitos gerados são bastante distintos.

Na hipoteca, o imóvel objeto da garantia permanece sob a titularidade do devedor, o qual apenas o oferece ao credor como garantia de uma dívida. Ou seja, o devedor segue sendo dono do bem até que, em caso de eventual inadimplência, o credor execute a dívida e, então, o imóvel seja arrematado em hasta pública (leilão).

Já no caso da alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida para o credor no momento da contratação da garantia, por meio de contrato ou escritura pública. A Lei nº 9.514/97, a qual regula a alienação fiduciária de bens imóveis, traz em seu art. 22 o conceito básico por trás desse instituto, onde o fiduciante (devedor) transmite com escopo de garantia ao credor (fiduciário) o caráter resolúvel de coisa imóvel.

Dessa forma, o devedor não pode vender ou transferir a qualquer título o imóvel sem autorização do credor (proprietário). A titularidade do imóvel só retorna ao devedor por ocasião da quitação da dívida.

Por que a Súmula 308 do STJ foi criada?

A Súmula 308 do STJ surgiu nos anos 1990, durante a crise da construtora Encol. Na época, muitos compradores descobriram que os imóveis adquiridos estavam hipotecados em favor de instituições financeiras, para garantir dívidas contraídas pelas construtoras, muitas vezes antes ou mesmo após a celebração do instrumento da promessa de compra e venda junto aos adquirentes.

Assim, para proteger esses compradores, especialmente no mercado imobiliário financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), o STJ consolidou o entendimento de que:

“A hipoteca feita entre a construtora e o banco, antes ou depois da promessa de compra e venda, não afeta os compradores do imóvel.”

Ou seja, mesmo que o imóvel adquirido esteja hipotecado, o adquirente de boa-fé não poderá ser prejudicado em razão da referida garantia, mantendo seu direito sobre o bem.

A  recente decisão do STJ: a Súmula 308 não se aplica para os casos de alienação fiduciária

No caso analisado, uma construtora prometeu vender um imóvel que já estava, na ocasião, gravado com alienação fiduciária. Ocorre que, por inadimplência da construtora, a credora fiduciária executou a garantia, e a propriedade do bem foi devidamente consolidada em nome dela, credora. Assim, os promitentes compradores, que agiram de boa-fé, se socorreram à justiça para requerer a aplicação da Súmula 308, para que não fossem prejudicados.

Porém, o STJ deixou claro que a Súmula não se aplica a esse tipo de situação, sob o fundamento de que, no momento da instituição da alienação fiduciária sobre um imóvel, a sua propriedade é concomitantemente transferida ao credor fiduciário, de modo que, voltando ao caso concreto, se a construtora não era mais a proprietária, então também não possuía o direito de vendê-lo. Portanto, a venda foi considerada irregular (venda a non domino = venda por quem não é dono).

Portanto, o adquirente necessita verificar não somente a existência de gravames registrados na matrícula do bem imóvel, mas também o estágio do procedimento de execução da garantia fiduciária, inclusive se há eventual purgação da mora em curso, justamente no intuito de evitar nulidades e inseguranças jurídicas que prejudiquem diretamente o fiduciante.

A Corte ainda advertiu que a aplicação da Súmula por analogia, comprometeria a segurança jurídica e aumentaria os riscos no mercado de crédito imobiliário, o que, paradoxalmente, prejudicaria até mesmo os consumidores.

Por que fazer uma auditoria imobiliária antes de comprar?

Esse caso reforça o quanto é importante a análise cuidadosa da situação jurídica de um imóvel previamente à efetivação da compra e da realização de pagamentos ao vendedor, suposto proprietário. Uma auditoria bem-feita examina de forma técnica e cautelosa a matrícula do imóvel, sobretudo se o vendedor é, de fato, o proprietário daquele imóvel, bem como se há elementos jurídicos capazes de comprometer a segurança jurídica da aquisição, incluindo a identificação de ônus ocultos, como hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras ou outras restrições que possam resultar na perda do direito sobre o bem.

Essa precaução evita que o comprador caia em armadilhas, especialmente em negócios celebrados com construtoras ou intermediários que, por vezes, não detêm a titularidade do imóvel, em razão de garantias constituídas para viabilizar o financiamento do próprio empreendimento imobiliário.

A decisão do STJ, portanto, adota o entendimento de que hipoteca e alienação fiduciária são institutos diferentes, que geram efeitos distintos, e estabelece limites à proteção conferida pela Súmula 308 do STJ. Mais do que um detalhe técnico, o julgado serve como um alerta: quem está comprando um imóvel precisa se proteger desde o início, com uma assessoria jurídica especializada.