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A 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento à apelação interposta por particular que buscava a adjudicação compulsória de imóvel ainda vinculado a contrato de alienação fiduciária, o qual foi adquirido pelo autor do devedor fiduciante original – vendedor – por meio de dação em pagamento [1]. O autor alegava ter quitado o valor acordado com o vendedor e detinha a posse do bem, mas o imóvel permanecia alienado fiduciariamente à instituição financeira.

O Tribunal reafirmou que não é possível adjudicar compulsoriamente imóvel ainda gravado com alienação fiduciária, sem a quitação integral do financiamento e sem a expressa anuência do credor fiduciário. Embora o autor afirmasse ter quitado as parcelas, não houve o cancelamento da alienação fiduciária na matrícula do imóvel – elemento essencial para a transferência da propriedade. Sem isso, não há disponibilidade jurídica do bem, impedindo a outorga compulsória.

Segundo o Tribunal, para a adjudicação compulsória, não basta apenas o descumprimento de um contrato de compra e venda e a comprovação incontestável de quitação do preço pactuado, para tanto, a propriedade deve também estas disponível para transferência, o que não era o caso.

O acórdão ainda ressaltou que o credor fiduciário não está vinculado a acordos particulares celebrados entre terceiros, sendo vedada qualquer tentativa de adjudicação forçada sem sua autorização. Trata-se de garantia legal de segurança e previsibilidade nas relações de crédito imobiliário, conforme os artigos 29 da Lei nº 9.514/97 e 299 do Código Civil.

A decisão proferida pelo TJSP consolida a segurança jurídica indispensável à alienação fiduciária, ao reconhecer que a proteção dos direitos do credor fiduciário prevalece sobre interesses particulares não formalizados junto à instituição financeira.

Ao afastar a adjudicação compulsória de imóvel ainda onerado por financiamento não formalmente quitado e sem anuência do banco, o Tribunal reafirma que a eficácia dos contratos de financiamento depende da preservação das garantias pactuadas e da autonomia do credor quanto à aceitação de novos devedores.