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O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo julgou parcialmente procedente a ADI nº 2257600-87.2025.8.26.0000, que discutia as alterações promovidas na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo.

A decisão não declarou inconstitucional o Plano Diretor Estratégico nem toda a revisão da Lei de Zoneamento. O TJSP manteve a validade da revisão aprovada em janeiro de 2024 e declarou inconstitucional apenas a alteração posterior do mapa de zoneamento, realizada em julho do mesmo ano.

Entenda o contexto legislativo

O Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo é regulamentado pela Lei Municipal nº 16.050/2014, posteriormente revisada pela Lei Municipal nº 17.975/2023.

Para adequar as regras de parcelamento, uso e ocupação do solo às novas diretrizes do Plano Diretor, foi aprovada a Lei Municipal nº 18.081/2024, que revisou a Lei de Zoneamento da cidade e instituiu um novo Mapa 1 – Perímetros das Zonas.

No mesmo ano de 2024, em julho, a Lei Municipal nº 18.177/2024 promoveu novos ajustes na legislação urbanística. Seu art. 8º substituiu novamente o Mapa 1, alterando o enquadramento urbanístico de determinadas áreas do Município.

Partindo desse breve contexto legislativo, o que foi declarado inconstitucional pela recente decisão do TJSP?

O TJSP analisou justamente as duas alterações promovidas na Lei de Zoneamento do Município de São Paulo em 2024.

A primeira, aprovada em janeiro pela Lei Municipal nº 18.081/2024, foi considerada constitucional, pois o Tribunal entendeu que seu processo legislativo contou com participação popular, publicidade e planejamento técnico adequados.

No entanto, conclusão diferente foi adotada em relação ao art. 8º da Lei Municipal nº 18.177/2024, que, em julho de 2024, substituiu novamente o Mapa 1 – Perímetros das Zonas.

Conforme o acórdão analisado, essa nova alteração ultrapassou os ajustes técnicos inicialmente propostos e promoveu mudanças substanciais no zoneamento sem a observância do processo legislativo adequado. Por esse motivo, o dispositivo e o respectivo mapa foram declarados inconstitucionais.

Em resumo, o TJSP manteve a revisão aprovada em janeiro de 2024, invalidou a substituição posterior do mapa e determinou o restabelecimento do Mapa 1 da Lei nº 18.081/2024:

Portanto, caso a decisão prevaleça, não haverá retorno ao zoneamento de 2016. O mapa aplicável será aquele aprovado em janeiro de 2024.

Por que a alteração foi considerada inconstitucional?

O projeto que deu origem à Lei nº 18.177/2024 foi apresentado com a finalidade de corrigir aspectos pontuais da legislação, ajustar legendas e compatibilizar o mapa com a carta geotécnica municipal.

Durante sua tramitação, entretanto, foram incluídas emendas que promoveram alterações substanciais no zoneamento, incluindo a revisão dos limites das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana – ZEU e a reclassificação de diferentes áreas da cidade.

De acordo com o acórdão, essas mudanças ultrapassaram os ajustes técnicos originalmente anunciados e foram aprovadas sem a necessária correspondência com o objeto do projeto e sem planejamento técnico específico. Por esse motivo, o Tribunal reconheceu a existência de vício formal no processo legislativo.

O que acontece com alvarás e processos em andamento?

Para evitar insegurança jurídica e prejuízos a terceiros de boa-fé, o TJSP restringiu os efeitos da decisão.

O acórdão preservou expressamente os atos e processos constituídos durante a vigência da Lei nº 18.177/2024, incluindo os atos administrativos, as licenças, os alvarás, as certidões e os processos de licenciamento já protocolados e ainda pendentes de decisão.

A decisão produzirá efeitos a partir da publicação do acórdão, o que ainda não ocorreu, sem atingir retroativamente as situações expressamente preservadas.

Como ficam os empreendimentos?

Os efeitos práticos da decisão variam de acordo com a situação de cada empreendimento, especialmente quanto à existência de licença ou alvará, à data de protocolo do processo de licenciamento e à eventual dependência das alterações introduzidas pelo mapa de julho de 2024.

O acórdão preservou expressamente os atos administrativos já praticados e os processos de licenciamento protocolados durante a vigência da Lei nº 18.177/2024, ainda que pendentes de decisão.

Por outro lado, os novos pedidos e os projetos cuja viabilidade esteja fundamentada exclusivamente no mapa declarado inconstitucional exigem maior cautela.

Abaixo, segue quadro sintético com as situações enfrentadas:

O principal ponto de atenção está nos imóveis cuja viabilidade econômica ou potencial construtivo dependam exclusivamente das alterações promovidas pelo mapa de julho de 2024.

Nesses casos, recomenda-se comparar os mapas de janeiro e julho de 2024 e verificar se houve alteração de zoneamento, inclusão em eixo, aumento de coeficiente de aproveitamento, mudança de gabarito ou ampliação dos usos permitidos.

A decisão já produz efeitos imediatos?

O acórdão estabeleceu que a declaração de inconstitucionalidade produzirá efeitos a partir de sua publicação. Contudo, o próprio TJSP ressalvou que o julgamento está sujeito à decisão anteriormente proferida pelo Supremo Tribunal Federal na Suspensão Liminar nº 1.895/SP.

Nessa decisão, o STF havia suspendido os efeitos da liminar concedida no processo até o trânsito em julgado da ADI, diante do risco de paralisação do licenciamento urbanístico na cidade.

Assim, ainda será necessário acompanhar a compatibilização entre as decisões do TJSP e do STF, os eventuais recursos e as orientações administrativas que serão expedidas pelo Município de São Paulo.

Próximos passos

O NFA segue acompanhando os desdobramentos da ADI, incluindo a publicação formal do acórdão, os eventuais recursos, a posição do STF e as orientações da Prefeitura de São Paulo.

Novas informações serão divulgadas à medida que houver maior definição sobre os efeitos práticos da decisão para o mercado imobiliário.

Por Luiza Sibahi, integrante da equipe do imobiliário do NFA Advogados.