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Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou a possibilidade de penhora de imóveis alienados fiduciariamente para a quitação de dívidas condominiais, em virtude da natureza “propter rem” dessas obrigações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo havia inicialmente negado a penhora, alegando que a propriedade do imóvel pertencia ao credor fiduciário e, portanto, não poderia ser penhorada diretamente, limitando-se apenas aos direitos aquisitivos do comprador.

No entanto, o STJ, ao revisar o caso, decidiu de forma diversa, com base em precedentes jurisprudenciais. Segundo o ministro relator Raul Araújo, embora o imóvel esteja alienado fiduciariamente, o credor fiduciário também deve ser citado no processo de execução das dívidas condominiais, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito e, posteriormente, reaver os valores junto ao devedor.

A fundamentação central do STJ está na interpretação do artigo 1.345 do Código Civil, que garante que a dívida condominial tem natureza “propter rem“, ou seja, está vinculada ao imóvel e ao seu proprietário.

Por esse motivo, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o proprietário, inclusive o credor fiduciário, que mantém a propriedade resolúvel do bem.

Além disso, o STJ ressaltou que essa decisão não só preserva os direitos do condomínio, que tem prioridade no recebimento das dívidas condominiais, como também assegura o cumprimento das obrigações pelo credor fiduciário, evitando que este tenha mais direitos que um proprietário comum.

Agravo em Recurso Especial nº 2.684.988/SP