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Decisão da Terceira Turma do STJ reforça a aplicação da Lei do Inquilinato aos contratos built to suit e traz maior previsibilidade para disputas envolvendo operações imobiliárias estruturadas e empreendimentos comerciais.

Em contratos imobiliários de maior complexidade, uma discussão judicial pode gerar impactos que vão além das cláusulas comerciais pactuadas. Custos processuais, base de cálculo de honorários e critérios de atribuição do valor da causa também podem influenciar diretamente a condução estratégica de uma disputa.

A questão ganhou destaque em julgamento recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, que analisou controvérsia envolvendo contrato de locação na modalidade built to suit.

O modelo built to suit, também conhecido como construção ajustada ou locação por encomenda, é utilizado em operações nas quais o imóvel é construído ou adaptado para atender às necessidades específicas do locatário. Por envolver investimentos relevantes, prazos mais longos e obrigações contratuais específicas, essa modalidade possui papel importante no mercado imobiliário empresarial e em empreendimentos comerciais.

No caso analisado, a discussão envolvia a definição do critério aplicável ao valor da causa em ação de rescisão contratual. A controvérsia estava em saber se deveria prevalecer a regra geral do Código de Processo Civil, vinculada ao valor total do contrato, ou a regra especial da Lei do Inquilinato, que adota como referência o equivalente a 12 meses de aluguel.

Ao julgar o recurso, o STJ entendeu que, embora o contrato built to suit tenha características próprias e envolva estrutura econômica mais complexa, ele permanece inserido no campo das relações locatícias. Por essa razão, devem ser observadas as disposições procedimentais previstas na Lei nº 8.245/1991.

Com esse entendimento, a Corte manteve a aplicação do artigo 58, inciso III, da Lei do Inquilinato, reconhecendo que o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, e não ao valor integral do contrato.

A decisão também abordou a possibilidade de correção de ofício do valor da causa em situações excepcionais. Para o STJ, embora essa alteração não seja admitida como regra após a sentença, ela pode ocorrer quando houver erro evidente ou quando a manutenção do valor inicialmente adotado puder gerar distorções relevantes, inclusive em relação à base de cálculo dos honorários de sucumbência.

Na prática, o julgamento traz um alerta importante para a estruturação e condução de disputas envolvendo contratos built to suit. Em operações imobiliárias complexas, a análise jurídica não deve se limitar às cláusulas econômicas do contrato, sendo igualmente relevante avaliar os reflexos processuais de uma eventual judicialização.

Para shopping centers, empreendimentos comerciais, administradoras, investidores e lojistas, o entendimento contribui para maior previsibilidade na condução de litígios locatícios, especialmente em contratos que envolvem investimentos prévios, customização de espaços e relações contratuais de longo prazo.

Assim, a decisão reafirma a importância da Lei do Inquilinato como parâmetro jurídico para os contratos built to suit e reforça a necessidade de atenção aos efeitos contratuais e processuais dessas operações desde a sua estruturação.

Acesse a íntegra do Acórdão: REsp nº 2.229.517/PR