Publicações

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial interposto por Instituição Financeira, ora credora fiduciária, decidiu que a frustração do segundo leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária extingue a dívida e exonera as partes das obrigações contratuais, de modo que não subsiste dever do credor fiduciário de prestar contas acerca de alienação posterior do bem.

No caso, a demanda foi ajuizada com o fundamento de que após a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, não teriam sido prestadas informações suficientes sobre os valores relacionados à operação, e, segundo a autora da ação, justificaria a exigência de contas. Em primeiro grau, o processo foi extinto sem resolução do mérito por falta de interesse de agir.

Em sede recursal, o tribunal de origem reformou a sentença para determinar o prosseguimento da ação, ao entendimento de que mesmo após a incorporação do bem ao patrimônio do credor fiduciário, mesmo depois do resultado negativos dos leilões previstos na Lei nº 9.514/97, remanesceria o dever de prestação de contas para definição da liquidação das posições contratuais e verificação de eventual quantia a ser compensada em favor da devedora.

Ao apreciar o recurso especial da instituição financeira, o STJ delimitou duas questões centrais. A primeira consistia em verificar se havia negativa de prestação jurisdicional. A segunda consistia em definir se a adjudicação do imóvel, após a realização sem êxito dos leilões previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/97, afastaria o dever de prestar contas. Quanto ao primeiro ponto, a Turma concluiu que não houve omissão, por entender que o acórdão recorrido examinou de forma suficiente os aspectos essenciais da controvérsia, sendo desnecessária manifestação individualizada sobre todos os argumentos deduzidos pelas partes.

No mérito, o fundamento determinante do julgamento foi a interpretação do regime jurídico da alienação fiduciária imobiliária previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. O colegiado assentou que, frustrado o segundo leilão, a extinção da dívida decorre diretamente da lei, com a consequente exoneração das obrigações contratuais assumidas entre as partes. Esta é a redação do § 5º do Art. 27, da Lei nº 9.514/97:

“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

[…]

• 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
• 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.”

O relator do acórdão, Ministro Moura Ribeiro, foi de encontro com o entendimento que vem sendo adotado pelo TJSP em casos análogos, destacando que “frustrados os dois leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei n. 9.514/97, a dívida é compulsoriamente extinta, ficando as partes exoneradas de suas obrigações contratuais, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário”.

O voto registrou, ainda, que os autos de origem continham referência à ciência da devedora quanto aos resultados negativos dos leilões e à expedição do termo de quitação, circunstâncias consideradas relevantes para afastar a premissa de existência de saldo contratual pendente de apuração. A partir desse encadeamento, a Turma deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido e julgar improcedentes os pedidos formulados na ação de exigir contas, com inversão dos ônus sucumbenciais.

Texto produzido por Olavo Pedrosa.

Para mais informações sobre este assunto, por favor, entrar em contato através da chave: contencioso@negraoferrari.com.br.