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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial interposto por Instituição Financeira, ora credora fiduciária, decidiu que a frustração do segundo leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária extingue a dívida e exonera as partes das obrigações contratuais, de modo que não subsiste dever do credor fiduciário de prestar contas acerca de alienação posterior do bem.

No caso, a demanda foi ajuizada com o fundamento de que após a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, não teriam sido prestadas informações suficientes sobre os valores relacionados à operação, e, segundo a autora da ação, justificaria a exigência de contas. Em primeiro grau, o processo foi extinto sem resolução do mérito por falta de interesse de agir.

Em sede recursal, o tribunal de origem reformou a sentença para determinar o prosseguimento da ação, ao entendimento de que mesmo após a incorporação do bem ao patrimônio do credor fiduciário, mesmo depois do resultado negativos dos leilões previstos na Lei nº 9.514/97, remanesceria o dever de prestação de contas para definição da liquidação das posições contratuais e verificação de eventual quantia a ser compensada em favor da devedora.

Ao apreciar o recurso especial da instituição financeira, o STJ delimitou duas questões centrais. A primeira consistia em verificar se havia negativa de prestação jurisdicional. A segunda consistia em definir se a adjudicação do imóvel, após a realização sem êxito dos leilões previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/97, afastaria o dever de prestar contas. Quanto ao primeiro ponto, a Turma concluiu que não houve omissão, por entender que o acórdão recorrido examinou de forma suficiente os aspectos essenciais da controvérsia, sendo desnecessária manifestação individualizada sobre todos os argumentos deduzidos pelas partes.

No mérito, o fundamento determinante do julgamento foi a interpretação do regime jurídico da alienação fiduciária imobiliária previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. O colegiado assentou que, frustrado o segundo leilão, a extinção da dívida decorre diretamente da lei, com a consequente exoneração das obrigações contratuais assumidas entre as partes. Esta é a redação do § 5º do Art. 27, da Lei nº 9.514/97:

“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.

[…]

• 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
• 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.”

O relator do acórdão, Ministro Moura Ribeiro, foi de encontro com o entendimento que vem sendo adotado pelo TJSP em casos análogos, destacando que “frustrados os dois leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei n. 9.514/97, a dívida é compulsoriamente extinta, ficando as partes exoneradas de suas obrigações contratuais, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário”.

O voto registrou, ainda, que os autos de origem continham referência à ciência da devedora quanto aos resultados negativos dos leilões e à expedição do termo de quitação, circunstâncias consideradas relevantes para afastar a premissa de existência de saldo contratual pendente de apuração. A partir desse encadeamento, a Turma deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido e julgar improcedentes os pedidos formulados na ação de exigir contas, com inversão dos ônus sucumbenciais.

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