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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, em sessão de julgamento do REsp nº 1.483.058/DF, reafirmou entendimento do colegiado acerca da inaplicabilidade, por analogia, da Súmula 308 do STJ aos contratos com garantia de alienação fiduciária.

O colegiado, por unanimidade, concluiu que a alienação fiduciária regularmente registrada na matrícula do imóvel possui eficácia perante terceiros adquirentes, ainda que estes tenham quitado integralmente o contrato de compra e venda firmado com a construtora. Com isso, a Turma afastou a possibilidade de aplicação analógica da Súmula 308.

No caso concreto, um adquirente de imóvel residencial ingressou com pedido de baixa da alienação fiduciária firmada entre uma instituição financeira e a construtora, sob o fundamento de que o imóvel já havia sido integralmente pago, entretanto, o registro da escritura definitiva havia sido recusado pelo cartório em razão do gravame fiduciário existente em favor da Instituição Financeira.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal havia decidido em favor do adquirente, aplicando-se analogicamente ao instituto da alienação fiduciária, a Súmula 308 do STJ. O enunciado estabelece que a hipoteca firmada entre incorporadora e agente financeiro não tem eficácia perante adquirentes de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Ao reformar a decisão, a Quarta Turma destacou que há diferenças jurídicas substanciais entre os institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, o que impediria a aplicação da súmula por analogia.

Em que pese ambos os institutos estejam previstos entre os direitos reais de garantia, a diferença entre eles é crucial nas operações do mercado imobiliário. O Ministro Relator asseverou que, no instituto da hipoteca, a propriedade do imóvel permanece em nome do devedor hipotecário, enquanto, na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel permanece em nome do credor fiduciário, sendo o devedor fiduciante mero possuidor da coisa.

A partir dessa distinção, o colegiado entendeu que a construtora não poderia alienar validamente imóvel cuja propriedade pertence ao credor fiduciário sem sua expressa autorização, conforme prevê o artigo 29 da Lei nº 9.514/97. Nesses casos, o comprador assumiria o risco da chamada “venda a non domino”, realizada por quem não detém a propriedade do bem.

A Quarta Turma também resgatou precedente firmado no REsp 213.014/RS, relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, segundo o qual negócios celebrados por devedor fiduciante com terceiros de boa-fé não produzem efeitos em relação ao proprietário fiduciário.

Asseverou, ainda, que o STJ sedimentou entendimento “segundo o qual, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito algum em relação ao proprietário, havendo nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente”.

Nesse sentido, na interpretação concreta da diferença entre os institutos e das razões que levaram à edição da Súmula 308, afasta-se a aplicação analógica, tendo em vista a completa ausência de comunicabilidade entre os institutos.

O posicionamento, contudo, diverge da interpretação adotada pela Terceira Turma do STJ. Em recente julgamento do AREsp 2.120.409/RS, o colegiado entendeu, também por unanimidade, que a Súmula 308 deve alcançar os casos de alienação fiduciária.

Para a Terceira Turma, a finalidade da súmula é assegurar proteção ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o imóvel, independentemente da modalidade de garantia utilizada pela incorporadora junto à instituição financeira.

A divergência entre os colegiados se concentra justamente na relevância da boa-fé do comprador. Enquanto a Quarta Turma sustenta que o fundamento da Súmula 308 está restrito às peculiaridades do SFH e da hipoteca, a Terceira Turma considera que a proteção do consumidor deve prevalecer também nas operações garantidas por alienação fiduciária.

Destaca-se que o tema relativo à inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ aos imóveis comerciais já está pacificado, não havendo divergência entre as Turmas. A controvérsia recai exclusivamente sobre os casos de imóveis residenciais, tendo em vista que a análise da aplicabilidade perpassa necessariamente pela natureza jurídica de ambos os institutos.

Diante do conflito jurisprudencial, caberá à Segunda Seção do STJ uniformizar o entendimento sobre o tema. A definição é aguardada pelo mercado imobiliário e pelo setor financeiro, diante do potencial impacto sobre a insegurança jurídica das operações envolvendo incorporação imobiliária e financiamento habitacional.

Para mais informações sobre este assunto, por favor, entrar em contato com Ana Tabith (ana.tabith@negraoferrari.com.br) e Ryan Neves (ryan.neves@negraoferrari.com.br).