Publicações

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 2.233.373/GO, decidiu que o locatário inadimplente não poderá exercer o direito de retenção do imóvel em razão de benfeitorias necessárias e úteis realizadas, ainda que possa existir eventual crédito indenizatório a ser apurado.

O caso teve origem em ação de despejo por falta de pagamento, onde foram reconhecidas as benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel pelo locatário.

A discussão foi submetida ao STJ e consistiu em definir se o reconhecimento dessas benfeitorias teria aptidão para autorizar o locatário inadimplente a permanecer no imóvel enquanto não realizada a correspondente indenização ou compensação dos valores investidos.

Ao analisar a controvérsia, a Corte destacou que o direito à indenização pelas benfeitorias não se confunde com o direito de retenção. Nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/1991, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias e as úteis, quando preenchidos os requisitos legais, podem ser indenizáveis e, em tese, permitiriam o exercício do direito de retenção.

Contudo, o STJ entendeu que esse direito deve ser interpretado em conjunto com a disciplina da posse de boa-fé estabelecida como princípio essencial das relações, tal qual estabelecido no art. 1.219 do Código Civil que se prestou ao fundamento da Relatora Ministra Nancy Andrighi para definir o pressuposto essencial do direito de retenção, ou seja, que a posse seja juridicamente qualificada como de boa-fé.

Segundo o entendimento adotado, o inadimplemento da obrigação principal do contrato de locação — consistente no pagamento dos aluguéis e encargos — frustra a legítima expectativa do locador de receber a contraprestação pelo uso do imóvel, rompendo com a base jurídica necessária à manutenção da posse de boa-fé para fins de retenção.

Vale destacar que a decisão também considerou a natureza bilateral do contrato de locação e as disposições da Lei do Inquilinato que autorizam o desfazimento da locação e a retomada do imóvel em caso de inadimplemento, especialmente com fundamento no art. 9º, III, em conjunto com os artigos 58 e 62, todos da Lei nº 8.245/1991.

Nesse contexto, o STJ concluiu que o locatário inadimplente pode eventualmente discutir e buscar a justa indenização correspondente às benfeitorias realizadas, mas não pode utilizar a retenção do imóvel como instrumento hábil a compelir o locador ao pagamento desse crédito, sendo que eventual apuração de valores desta natureza deverá ocorrer sem o direito de manutenção da posse, observando-se, quando cabível, o art. 1.221 do Código Civil.

Implicações práticas para o mercado imobiliário e para as ações de despejo

Para o mercado imobiliário, a decisão reforça que o eventual direito à indenização por benfeitorias não se confunde com o direito de retenção do imóvel e o locatário inadimplente não poderá se utilizar de eventual crédito decorrente das benfeitorias realizadas como subterfúgio para permanecer na posse até sua indenização.

O entendimento confere, portanto, maior segurança às ações de despejo por falta de pagamento, sem afastar a possibilidade de posterior apuração e compensação de eventual crédito indenizatório pelas benfeitorias, quando cabível.

O precedente em questão sinaliza, consequentemente, que a discussão sobre benfeitorias deve estar dissociada da manutenção da posse quando houver inadimplemento da obrigação principal de pagar aluguéis e encargos.

Fontes: STJ – Consulta Processual

Recurso Especial nº 2.233.373/GO, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/05/2026, publicação no DJEN/CNJ em 29/05/2026.