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A 33ª Câmara de Direito Privado do TJSP, em 24/10/2025, julgou apelação em execução de cotas condominiais envolvendo imóvel gravado com alienação fiduciária. Embora a execução tenha sido extinta por perda superveniente de objeto em razão de acordo celebrado entre o condomínio credor e o condômino executado, o colegiado enfrentou o mérito para definir a sucumbência na qual o credor fiduciário havia sido condenado.

No julgamento, reconheceu-se a ilegitimidade passiva do credor fiduciário para responder por cotas condominiais enquanto a posse permanece com o devedor fiduciante. Fixou-se que, para fins de penhora/alienação judicial da unidade, basta a ciência do credor fiduciário, em consonância com o art. 889 do CPC, sem necessidade de inclui-lo no polo passivo. Com base no art. 85, § 10, do CPC, houve inversão do ônus sucumbencial em favor do banco, ora credor fiduciário.

O colegiado também ressalta que o REsp 2058278/SC, mencionado na sentença, não possui efeito vinculante, por não ter sido julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos ou da repercussão geral, não impedindo, portanto, a formação de entendimento diverso. Neste caso, o entendimento decorre de interpretação do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997, no qual o legislador especificou que o fiduciante é responsável pelo pagamento das despesas, incluindo-se as contribuições condominiais, até a data da efetiva imissão na posse do fiduciário.

O relator do acórdão, o Desembargador Sá Duarte, foi de encontro com o entendimento que vem sendo adotado pelo TJSP em casos análogos, destacando que “a execução não foi ajuizada em face do apelante, que apenas detém o domínio resolúvel da unidade condominial por força do contrato de alienação fiduciária firmado com a devedora. Não há notícia de excussão da garantia fiduciária, tampouco de retomada da posse, que permanece com a devedora fiduciante, quem efetivamente utiliza os serviços do condomínio e, portanto, deve responder pelas cotas condominiais inadimplidas.”

E continuou seu voto aduzindo que “não havia razão para que o apelante [banco credor fiduciário] figurasse no polo passivo da execução, nem mesmo sob o argumento de que é do interesse do condomínio a penhora da unidade condominial, da qual é detentor do condomínio”.

O recente julgamento reforça a linha de que o possuidor (fiduciante) responde pelas despesas condominiais até a consolidação da propriedade/retomada da posse pelo credor. A partir da consolidação, a discussão se restringe ao caráter propter rem do bem alienado, sendo que, somente nessa hipótese de consolidação da propriedade em decorrência da regular constituição em mora do devedor fiduciante, se torna ônus do credor a regularização desses débitos.

Para o mercado, a tendência é desestimular a inclusão de bancos ou outros credores fiduciários como executados em cobranças de cotas condominiais antes da consolidação do bem imóvel alienado fiduciariamente, aumentando o risco de sucumbência para condomínios/administradoras que insistirem nessa estratégia.

Para mais informações sobre este assunto, por favor, entrar em contato através da chave: contencioso@negraoferrari.com.br.