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Para averbar na matrícula uma construção, reforma, ampliação ou demolição já regularizada perante a Prefeitura, diversos Oficiais de Registro de Imóveis de São Paulo vinham exigindo, adicionalmente, a apresentação da Certidão Negativa de Débitos relativos às Contribuições Previdenciárias (CND do INSS), com fundamento no artigo 47, inciso II, da Lei nº 8.212/1991. Na prática, essa exigência costumava travar o registro de obras já concluídas e aprovadas pelo Município, mesmo quando não havia qualquer dúvida sobre a regularidade da construção em si, uma vez que a finalidade da averbação é dar publicidade à realidade física e jurídica do imóvel, não devendo sua realização ficar condicionada à comprovação de inexistência de débito previdenciário estranho à regularidade urbanística da construção.

O caso que reacendeu a discussão: em julgamento recente, a 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo afastou a exigência da CND do INSS para a averbação de uma construção já regularizada por Auto de Regularização municipal, mesmo diante de parecer contrário do Ministério Público. A decisão se apoiou em precedentes do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (CSM), que já reconheciam que exigir certidões negativas de débitos tributários e previdenciários como condição para a prática de atos registrais configura “sanção política” incompatível com a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, que autoriza a cobrança de tributos e contribuições apenas pelas vias próprias, como a execução fiscal, e não por meio de obstáculos indiretos ao exercício de direitos.

A mudança se torna regra geral: poucas semanas depois, a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo publicou o Provimento CG nº 17/2026, alterando o subitem 120.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça (NSCGJ), a norma que os cartórios paulistas seguem no dia a dia. Com a mudança, a averbação de construções, ampliações, reformas e demolições passa a depender apenas da comprovação por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela Prefeitura, ressalvadas as hipóteses da Lei nº 13.865/2019. A CND do INSS deixa de ser condição para o registro, podendo ser apresentada apenas de forma facultativa, a título informativo.

Reflexos práticos para o mercado: a mudança tende a destravar processos de averbação que estavam parados havia anos por pendências fiscais que, muitas vezes, nada tinham a ver com a regularidade da obra em si, situação comum em imóveis com construções antigas, em inventários e sucessões, ou em operações de compra e venda e financiamento que dependiam da atualização da matrícula. Para proprietários, incorporadoras e investidores, isso significa menos entraves e maior previsibilidade para regularizar imóveis e viabilizar negócios que estavam represados.

Fique atento: processos de averbação de construção anteriormente indeferidos ou suspensos em razão da exigência da CND do INSS podem agora ser reabertos ou impugnados administrativamente com base nesse novo entendimento. Recomenda-se a proprietários e incorporadores com processos nessa situação, ou que estejam estruturando operações que dependam da regularização da matrícula, que revisem a documentação e avaliem a retomada desses procedimentos junto ao Registro de Imóveis competente.

O NFA acompanha os desdobramentos do tema e permanece à disposição para auxiliar na revisão de processos de averbação pendentes e no assessoramento de operações imobiliárias impactadas por essa mudança.

Por Esther Carvalho, integrante da equipe de Negócios Imobiliários do NFA Advogados.