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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, firmou importante entendimento acerca dos efeitos da arrematação realizada no curso de ação anulatória de procedimento de execução extrajudicial envolvendo imóvel objeto de alienação fiduciária.

No julgamento do REsp nº 2.199.162/SP, o STJ reconheceu que o arrematante deve integrar o polo passivo da demanda como litisconsorte necessário, ainda que a arrematação tenha ocorrido após o ajuizamento da ação anulatória.

A controvérsia surgiu em ação proposta pela devedora fiduciante com o objetivo de desconstituir atos praticados no procedimento de execução extrajudicial. Embora tenha sido formulado pedido de tutela de urgência para suspender o leilão, a medida foi indeferida e, posteriormente, o imóvel foi arrematado por terceiro durante o curso da demanda.

O Tribunal de origem havia afastado a necessidade de inclusão do arrematante, justamente porque a arrematação ocorreu posteriormente ao ajuizamento da ação e ao indeferimento da tutela. O STJ, contudo, reformou esse entendimento.

A Relatora Ministra Nancy Andrighi destacou que, nos termos do art. 114 do CPC, o litisconsórcio passivo é necessário quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da participação de todos aqueles que devam integrar a relação processual.

Segundo o acórdão, embora a arrematação seja fato superveniente ao ajuizamento da ação, ela modifica a realidade fática e jurídica da demanda, pois o resultado da ação anulatória passa a atingir diretamente o direito adquirido pelo terceiro arrematante.

A Corte ressaltou, ainda, que o objetivo final da ação anulatória é desfazer a cadeia de atos que culminou na arrematação. Assim, eventual procedência da demanda poderá repercutir diretamente sobre a situação jurídica do terceiro que adquiriu o imóvel.

Por essa razão, a formação do litisconsórcio pode ocorrer ulteriormente, após a arrematação, como mecanismo de regularização da relação processual e de preservação do contraditório e da ampla defesa.

A ausência do litisconsorte necessário, por sua vez, acarreta nulidade dos atos decisórios praticados sem sua participação, conforme expressamente reconhecido pela Terceira Turma.

No caso concreto, o STJ anulou os atos processuais decisórios praticados após a arrematação e determinou que a autora requeresse a citação do arrematante, no prazo de 15 dias após o trânsito em julgado, sob pena de extinção do processo, nos termos do art. 115, parágrafo único, do CPC.

O precedente reforça a necessidade de acompanhamento estratégico das ações anulatórias em curso, especialmente quando não houver impedimento judicial à realização do leilão. Nesses casos, recomenda-se comunicar imediatamente o Juízo sobre eventual realização do leilão e a consequente arrematação do imóvel.

Essa medida permite adequar o andamento processual à nova situação jurídica do imóvel e mitigar o risco de nulidade dos atos processuais posteriores à arrematação, conforme entendimento recentemente firmado pela Terceira Turma do STJ.

Acesse a íntegra do Acórdão: REsp nº 2.199.162/SP