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Em ação anulatória ajuizada contra diversos réus, entre eles instituição financeira na posição de credora fiduciária, a qual financiou o bem imóvel em discussão, o autor buscava desconstituir negócios envolvendo o mencionado imóvel, sob o fundamento de que a procuração outorgada anos antes à ex-cônjuge, embora conferisse poderes para vender bens, não individualizava o imóvel alienado. Segundo o autor, o substabelecimento e os negócios seguintes, incluindo a compra e venda e o financiamento com garantia fiduciária, seriam ineficazes e, portanto, nulos. A sentença havia acolhido a tese autoral e acatou os pedidos, declarando a ineficácia da compra e venda e da alienação fiduciária e determinou o cancelamento dos respectivos registros na matrícula imobiliária.

A instituição financeira, credora fiduciária, recorreu ao Tribunal de Justiça do Paraná, que, ao julgar a apelação, decidiu por unanimidade que o vício de representação não pode ser oposto a terceiros de boa-fé. Por essa razão, foram mantidas a compra e venda do imóvel e o registro da alienação fiduciária que o gravava.

Em segundo grau, o Tribunal reconheceu que sob o aspecto estritamente representativo, a sentença estava correta. O art. 661, § 1º, do CC exige poderes especiais e expressos para alienar, e o substabelecimento, por ter natureza derivada, não poderia criar poderes inexistentes no mandato original.

Apesar disso, o colegiado entendeu que essa conclusão não esgotava a controvérsia, sobretudo porque, ao examinar a apelação do credor fiduciário, ressaltou que sua atuação se limitou ao financiamento da aquisição e à constituição da garantia, com base em instrumentos públicos formalmente regulares e em matrícula sem averbação capaz de indicar a controvérsia instaurada depois. O acórdão registrou ainda que o credor fiduciário não participou da outorga da procuração, da lavratura do substabelecimento nem da formação do vício, razão pela qual não seria possível lhe transferir os efeitos de atos incorridos na relação interna entre mandante, mandatária e substabelecida.

O entendimento do colegiado foi pela aplicação da teoria da aparência, a partir de circunstâncias objetivas do caso, fundamentado em jurisprudência do STJ. Com isso, ficou reconhecida a preservação da garantia fiduciária e manutenção do respectivo registro.

Texto produzido por Olavo Pedrosa.

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